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Mietkaution beim Auszug: Wann du sie zurückbekommst und was abgezogen werden darf

Nach dem Auszug muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen zurückzahlen, sobald er geprüft hat, ob ihm noch etwas zusteht. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Gerichte halten meist drei bis sechs Monate für angemessen. Abziehen darf er nur berechtigte Forderungen wie offene Miete, Schäden über die normale Abnutzung hinaus oder eine ausstehende Nebenkostennachzahlung.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht mit dem Ende des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung. Danach bekommt der Vermieter Zeit, die Wohnung zu prüfen und offene Forderungen festzustellen. Wie lange, hängt vom Einzelfall ab. Ist die Wohnung in Ordnung und steht keine Abrechnung mehr aus, muss er deutlich schneller zahlen als nach einem Auszug mit Schäden.

Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten. Den Rest muss er vorher auszahlen. Die Höhe des Einbehalts orientiert sich an den Nachzahlungen der vergangenen Jahre.

Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung verjähren sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Lässt er diese Zeit verstreichen, ohne etwas geltend zu machen, kann er sich auf Schäden in der Regel nicht mehr berufen.

Welche Abzüge sind erlaubt?

Der Vermieter darf die Kaution nur mit Forderungen verrechnen, die tatsächlich bestehen. Ein Einbehalt auf Verdacht ist nicht zulässig.

Erlaubt sind Abzüge für

• Miete oder Nebenkosten, die du nicht gezahlt hast,
• Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, etwa Brandflecken im Parkett oder ein zerbrochenes Waschbecken,
• fehlende oder beschädigte Einrichtung, die zur Wohnung gehört,
• eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung.

Nicht abziehen darf er Kosten für normale Gebrauchsspuren, zum Beispiel verblasste Wände oder leichte Kratzer im Boden. Auch Schönheitsreparaturen darf er nur berechnen, wenn sie im Mietvertrag wirksam auf dich übertragen wurden. Viele Klauseln dazu sind unwirksam. Mehr dazu im Artikel Renovierungspflichten beim Auszug.

So bekommst du deine Kaution schneller zurück

• Ãœbergib die Wohnung geräumt, sauber und mit allen Schlüsseln.
• Mach mit dem Vermieter ein Ãœ²ú±ð°ù²µ²¹²ú±ð±è°ù´Ç³Ù´Ç°ì´Ç±ô±ô und lass Schäden darin klären, statt sie offen zu lassen.
• Fotografiere jeden Raum mit Datum.
• Notiere die Zählerstände von Strom, Gas, Wasser und Heizung.
• Gib dem Vermieter deine neue Adresse und deine Bankverbindung.

Wenn die Kaution nicht zurückkommt

Zahlt der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Zeit nicht oder zieht er Beträge ab, die du nicht nachvollziehen kannst, fordere ihn schriftlich zur Auszahlung auf. Setz ihm dabei eine konkrete Frist und bitte um eine Abrechnung, aus der jeder Abzug hervorgeht.

Bleibt auch das ohne Ergebnis, hilft der Mieterverein weiter. Notfalls kannst du die Rückzahlung vor Gericht einklagen. Dein eigener Anspruch auf Rückzahlung verjährt erst nach drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig wurde.

Kaution in der WG

Wer die Kaution zurückbekommt und wann, hängt davon ab, wer im Mietvertrag steht.

Habt ihr einen gemeinsamen Mietvertrag, zahlt der Vermieter die Kaution erst zurück, wenn das gesamte Mietverhältnis endet. Ziehst du allein aus, hast du gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf deinen Anteil. Üblich ist, dass dein Nachmieter dir deinen Anteil auszahlt und an deiner Stelle in den Vertrag eintritt. Haltet das schriftlich fest.

Hast du einen eigenen Mietvertrag für dein Zimmer, bekommst du deine Kaution nach deinem Auszug zurück, unabhängig von den anderen.

Wohnst du zur Untermiete, zahlst du die Kaution an den Hauptmieter, und er zahlt sie dir nach der Ãœbergabe des Zimmers zurück. Für ihn gelten dabei dieselben Regeln wie für einen Vermieter. Lass dir die Zahlung beim Einzug quittieren und mach auch für dein Zimmer ein Ãœ²ú±ð°ù²µ²¹²ú±ð±è°ù´Ç³Ù´Ç°ì´Ç±ô±ô.

Kaution beim Einzug: Höhe, Raten und Anlage

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also die Miete ohne Nebenkosten (§ 551 BGB). Du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen mit den nächsten Mietzahlungen.

Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinst anlegen, in der Regel auf einem Kautionskonto. Die Zinsen gehören dir und erhöhen die Kaution.

Neben der Barkaution gibt es zwei weitere Formen, wenn der Vermieter einverstanden ist:

Einen Überblick über deine Rechte als Mieter gibt der Artikel Mietrecht: Allgemeine Informationen für Mieter.