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Fristlose Kündigung der Wohnung: Wann sie erlaubt ist und wann du ausziehen musst

Eine fristlose Kündigung beendet den Mietvertrag sofort, ohne Kündigungsfrist. Erlaubt ist sie nur bei einem wichtigen Grund, zum Beispiel wenn du mit der Miete im Rückstand bist oder wenn die Wohnung deine Gesundheit gefährdet. Eine feste Frist zum Ausziehen gibt es danach nicht, rechtlich musst du die Wohnung sofort zurückgeben. Räumen lassen darf der Vermieter sie aber nur mit einem Gerichtsurteil, und das Gericht kann dir dabei eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr geben.

Was ist eine fristlose Kündigung?

Bei einer ordentlichen Kündigung gelten gesetzliche Fristen, für Mieter in der Regel drei Monate. Die fristlose Kündigung, juristisch außerordentliche fristlose Kündigung, hebt diese Fristen auf. Sie ist für Fälle gedacht, in denen es einer Seite nicht mehr zuzumuten ist, bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist weiterzumachen.

Die Regeln stehen in § 543 BGB, für Wohnungen ergänzt durch § 569 BGB. Sie gelten für unbefristete und befristete Mietverträge ebenso wie für Untermietverträge, also auch für WG-Zimmer.

Wie die reguläre Kündigung funktioniert, erklärt der Artikel Ordentliche Kündigung: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.

Wie viel Zeit bleibt nach einer fristlosen Kündigung zum Ausziehen?

Das Mietverhältnis endet in dem Moment, in dem die Kündigung beim Empfänger ankommt. Ab dann musst du die Wohnung grundsätzlich zurückgeben (§ 546 BGB). Wie es praktisch weitergeht, hängt davon ab, wer gekündigt hat.

Wenn der Vermieter fristlos kündigt

Viele Vermieter nennen im Kündigungsschreiben ein Datum, bis zu dem die Wohnung geräumt sein soll. Halte dich daran oder sprich früh über einen späteren Termin.

Selbst rauswerfen darf dich der Vermieter nicht. Schlösser austauschen oder deine Sachen vor die Tür stellen ist verbotene Eigenmacht. Ziehst du nicht aus, muss er eine Räumungsklage erheben. Im Räumungsverfahren kann das Gericht dir auf Antrag eine angemessene Räumungsfrist gewähren, insgesamt höchstens ein Jahr (§ 721 ZPO).

Solange du nach dem Vertragsende in der Wohnung bleibst, schuldest du dem Vermieter eine Nutzungsentschädigung, mindestens in Höhe der bisherigen Miete (§ 546a BGB).

Brauchst du schnell eine Übergangslösung, kann ein WG-Zimmer die Zeit bis zur nächsten festen Wohnung überbrücken.

Wenn du selbst fristlos kündigst

Kündigst du wegen unzumutbarer Zustände, solltest du auch zeitnah ausziehen. Bleibst du nach der Kündigung noch monatelang wohnen, kann der Vermieter einwenden, dass dir die Wohnung offenbar doch zuzumuten war.

Du kannst die fristlose Kündigung mit einer kurzen Auslauffrist verbinden, etwa zum Monatsende. Dann hast du Zeit für den Umzug, ohne die Kündigung zu gefährden.

Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?

Der Vermieter braucht einen wichtigen Grund. Meist liegt er im Verhalten des Mieters.

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Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Fristlos kündigen darf der Vermieter, wenn du

• an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die Miete ganz oder teilweise nicht gezahlt hast und der Rückstand zusammen mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder
• über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand bist.

Eine Abmahnung braucht er dafür nicht. Eine berechtigte Mietminderung zählt nicht als Rückstand.

Es gibt aber eine Schonfrist: Zahlst du alle Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das klappt nur, wenn du diese Möglichkeit in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal genutzt hast. Eine ordentliche Kündigung, die der Vermieter zusätzlich ausgesprochen hat, bleibt davon unberührt.

Vertragswidriger Gebrauch

Auch wer die Rechte des Vermieters erheblich verletzt, riskiert eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein typisches Beispiel ist ein WG-Zimmer, das ohne Erlaubnis untervermietet wird. Mehr dazu im Artikel Erlaubnis zur Untervermietung. Ein anderes ist die grobe Vernachlässigung der Wohnung, durch die Schäden drohen.

Störung des Hausfriedens

Wer den Hausfrieden nachhaltig stört, etwa durch wiederholten massiven Lärm, Drohungen oder Beleidigungen, kann ebenfalls fristlos gekündigt werden (§ 569 Abs. 2 BGB).

Bei vertragswidrigem Gebrauch und bei Störung des Hausfriedens muss der Vermieter in der Regel vorher abmahnen.

Wann darfst du als Mieter fristlos kündigen?

Du kannst fristlos kündigen, wenn der Vermieter seine Pflichten erheblich verletzt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn

• er dir die Wohnung nicht wie vereinbart übergibt, dir den Zugang verweigert oder wesentliche Teile der Wohnung entzieht (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB),
• von der Wohnung eine erhebliche Gefahr für deine Gesundheit ausgeht, etwa durch starken Schimmel oder Schadstoffe (§ 569 Abs. 1 BGB). Das gilt sogar, wenn du den Zustand beim Einzug kanntest,
• schwere Mängel trotz Frist nicht behoben werden, etwa eine Heizung, die im Winter dauerhaft ausfällt,
• der Vermieter selbst den Hausfrieden nachhaltig stört.

Kündigung wegen Wohnungsmängeln

Bei Mängeln ist die fristlose Kündigung meist der letzte Schritt. Damit sie wirksam ist, hältst du dich an diese Reihenfolge:

Ohne Frist geht es nur in Ausnahmefällen, etwa bei akuter Gefahr wie Gasgeruch oder wenn eine Frist offensichtlich nichts bringen würde.

Oft ist eine Kündigung gar nicht nötig. Bei weniger schweren Mängeln kannst du die Miete mindern oder den Mangel unter bestimmten Voraussetzungen selbst beseitigen lassen. Wie das geht, steht im Artikel Mietmängel: Was du als Mieter tun kannst.

Ist vor der Kündigung eine Abmahnung nötig?

Liegt der Grund in einer Pflichtverletzung, muss die andere Seite in der Regel zuerst abgemahnt werden oder eine Frist zur Abhilfe bekommen (§ 543 Abs. 3 BGB). Das gilt für Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Ohne Abmahnung geht es nur, wenn

• eine Abmahnung offensichtlich nichts bewirken würde,
• besondere Umstände eine sofortige Kündigung rechtfertigen, etwa Gewalt oder eine akute Gesundheitsgefahr, oder
• der Vermieter wegen ²Ñ¾±±ð³Ù°ùü³¦°ì²õ³Ùä²Ô»å±ðn kündigt.

Warte nach einem Kündigungsgrund nicht zu lange. Wer monatelang nichts unternimmt, kann das Recht zur fristlosen Kündigung verlieren.

Form der fristlosen Kündigung

Fristlose Kündigung in der WG

In der WG kommt es darauf an, wie die Verträge aufgebaut sind.

Hast du einen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter, gelten zwischen euch dieselben Regeln wie oben. Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter, kann er auch von dir verlangen, dass du ausziehst.

Haben alle Mitbewohner einen gemeinsamen Mietvertrag, muss die Kündigung von allen ausgesprochen werden oder an alle gerichtet sein. Ein einzelner Mitbewohner kann nicht allein fristlos kündigen.

Mehr dazu im Artikel Mieter, Untermieter und Vermieter: Rechte und Pflichten.

Was tun bei einer unberechtigten fristlosen Kündigung?

Hältst du die Kündigung für unberechtigt, widersprich schriftlich und hol dir schnell Rat. Vermieter sprechen oft zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus, die greifen soll, falls die fristlose unwirksam ist. Lass deshalb beide prüfen.

Kündigst du selbst fristlos ohne ausreichenden Grund, ist die Kündigung unwirksam. Du schuldest dann weiter Miete und unter Umständen Schadensersatz.

Wo du Hilfe bekommst

Eine fristlose Kündigung hat weitreichende Folgen. Lass dich im Zweifel beim örtlichen Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht beraten. Einen Überblick über deine Rechte als Mieter gibt der Artikel Mietrecht: Allgemeine Informationen für Mieter.