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Mietmängel: Was du als Mieter tun kannst

Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht dem Zustand entspricht, der im Mietvertrag vereinbart ist, und du sie deshalb nicht richtig nutzen kannst. Typisch sind Schimmel, eine ausgefallene Heizung oder ein Wasserschaden. Melde den Mangel sofort deinem Vermieter. Solange er besteht, ist die Miete automatisch gemindert. Bleibt der Vermieter untätig, darfst du den Mangel unter bestimmten Voraussetzungen selbst beheben lassen und dir die Kosten erstatten lassen.

Was gilt als Mietmangel?

Entscheidend ist der Vergleich mit dem vereinbarten Zustand: Was im Vertrag steht oder bei einer Wohnung dieser Art üblich ist, muss funktionieren. Häufige Mängel sind:

• Feuchtigkeit und Schimmel
• eine defekte Heizung oder fehlendes Warmwasser
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• undichte Fenster oder Türen
• defekte Elektroleitungen
• starker Lärm, etwa durch Bauarbeiten im Haus

Kleine Schönheitsfehler, die die Nutzung kaum stören, zählen nicht dazu. Schäden, die du selbst verursacht hast, ebenfalls nicht. Für alles andere ist der Vermieter zuständig, denn er muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand halten (§ 535 BGB).

Mängel beim Einzug

Schau dir die Wohnung bei der Übergabe genau an und halte jeden Mangel im Übergabeprotokoll fest. Kennst du einen Mangel schon beim Unterschreiben des Mietvertrags und behältst dir deine Rechte nicht ausdrücklich vor, kannst du wegen dieses Mangels später in der Regel weder die Miete mindern noch Schadensersatz verlangen (§ 536b BGB).

Eine Vorlage findest du im Artikel Ãœbergabeprotokoll: Vorlage, Inhalte und Tipps.

Mängel richtig melden

Bemerkst du einen Mangel während der Mietzeit, musst du ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Wartest du, kannst du für die Zeit bis zur Meldung keine Minderung verlangen. Breitet sich der Schaden in der Zwischenzeit aus, etwa bei einem Wasserschaden, haftest du unter Umständen sogar für die Folgen.

Wohnst du zur Untermiete, zum Beispiel in einer WG, ist dein Ansprechpartner der Hauptmieter. Er muss den Mangel an den Vermieter weitergeben. Versäumt er das, kann er dir gegenüber schadensersatzpflichtig werden.

Miete mindern

Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Du musst die Minderung weder beantragen noch braucht es die Zustimmung des Vermieters. Voraussetzung ist nur, dass du den Mangel gemeldet hast.

Wie hoch die Minderung sein darf

Die Höhe hängt davon ab, wie stark der Mangel die Nutzung der Wohnung einschränkt. Bei kleineren Beeinträchtigungen sind es wenige Prozent, bei einer unbewohnbaren Wohnung bis zu 100 %. Gerechnet wird von der Bruttomiete, also einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen.

Im Internet findest du Mietminderungstabellen mit festen Prozentsätzen für bestimmte Mängel. Die Werte stammen aus einzelnen Gerichtsurteilen und taugen nur zur groben Orientierung. Gerichte entscheiden jeden Fall einzeln und berücksichtigen dabei Dauer, Ausmaß und Jahreszeit.

Das Risiko einer zu hohen Minderung

Minderst du zu stark oder stellt sich heraus, dass gar kein Mangel vorlag, entstehen Mietrückstände. Der Vermieter kann das fehlende Geld nachfordern und bei hohen Rückständen sogar fristlos kündigen. Ab wann das möglich ist, steht im Artikel Fristlose Kündigung der Wohnung.

Die sichere Variante: unter Vorbehalt zahlen

Bist du dir bei der Höhe unsicher, zahlst du die volle Miete weiter und teilst dem Vermieter schriftlich mit, dass du wegen des Mangels nur unter Vorbehalt zahlst. Es entsteht kein Rückstand, und den zu viel gezahlten Betrag kannst du später zurückfordern, sobald die Minderung geklärt ist.

Zahlst du dagegen über längere Zeit die volle Miete, obwohl du den Mangel kennst, und erklärst keinen Vorbehalt, kann der Anspruch auf Rückzahlung für diese Zeit verloren gehen.

Mängel selbst beseitigen lassen

Reagiert der Vermieter nicht, darfst du den Mangel selbst beheben lassen und die Kosten von ihm zurückverlangen. Juristisch heißt das Aufwendungsersatz (§ 536a Abs. 2 BGB).

Voraussetzungen

1. Du hast den Mangel nachweisbar gemeldet.
2. Du hast eine angemessene Frist gesetzt, und sie ist ohne Reaktion abgelaufen. Damit ist der Vermieter in Verzug.
3. Die Reparatur war notwendig. Ersetzt werden nur angemessene Kosten, keine Aufwertung der Wohnung.

Hol am besten mehrere Angebote ein. Beauftragst du einen deutlich zu teuren Handwerker, musst du den Teil, der über einen üblichen Preis hinausgeht, unter Umständen selbst tragen. Statt in Vorleistung zu gehen, kannst du vom Vermieter auch einen Vorschuss auf die Reparaturkosten verlangen.

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Muss sofort gehandelt werden, um größere Schäden zu verhindern, darfst du ohne Frist einen Handwerker rufen. Das gilt zum Beispiel bei einem Wasserrohrbruch, bei einem Heizungsausfall im Frost oder bei defekten Stromleitungen, von denen eine Gefahr ausgeht. Versuch trotzdem, Vermieter oder Hausverwaltung zu erreichen, und informiere sie spätestens direkt danach.

Kosten zurückfordern

Heb alle Rechnungen auf und halte die gesamte Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich fest. Für die Erstattung schickst du ihm eine Aufstellung der Kosten, einen Nachweis deiner Mängelanzeige und eine kurze Begründung, warum die Reparatur nötig war.

Schadensersatz

Beschädigt ein Mangel deine Sachen, etwa Möbel bei einem Wasserschaden oder Kleidung durch Schimmel, kannst du Schadensersatz verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB). Das ist in folgenden Fällen möglich:

• Der Mangel war schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhanden. Dann haftet der Vermieter auch, wenn ihn keine Schuld trifft.
• Der Vermieter ist für den Mangel verantwortlich, zum Beispiel weil er die Instandhaltung vernachlässigt hat.
• Der Vermieter hat den Mangel trotz Anzeige nicht rechtzeitig beseitigt und ist damit in Verzug.

Den Schaden musst du belegen. Fotos der beschädigten Sachen und Kaufbelege helfen dabei.

Fristlose Kündigung als letztes Mittel

Ist die Wohnung wegen des Mangels unbewohnbar oder gefährdet er deine Gesundheit, und der Vermieter beseitigt ihn trotz Frist nicht, kannst du den Mietvertrag fristlos kündigen. Wie das geht und wie viel Zeit du danach zum Ausziehen hast, erklärt der Artikel Fristlose Kündigung der Wohnung.

Wo du Hilfe bekommst

Vor allem bei der Frage, wie stark du mindern darfst, lohnt sich eine Beratung beim örtlichen Mieterverein oder bei einem Fachanwalt für Mietrecht. Einen Überblick über deine Rechte als Mieter gibt der Artikel Mietrecht: Allgemeine Informationen für Mieter.